quinta-feira, 2 de abril de 2015

Entenda como funciona a Fiscalização Integrada de Belo Horizonte que verifica regularidade de obra e deveres do RT e proprietário


A fiscalização de obras é feita regularmente pelos fiscais integrados da Prefeitura. As ações fiscais incluem construções em andamento (novas ou modificações em edificações), licenciadas e irregulares. Além de notificação para a correção da irregularidade, as penalidades previstas na legislação incluem, conforme a infração, embargo e multa que varia de R$ 657,48 a R$ 10.519,79. 

É importante ressaltar que a fiscalização por parte do município tem como norte a observância do cumprimento das normas previstas no Código de Edificações (Lei 9.725/2009 e Decreto 13.842/2010) e na Lei de Uso e Ocupação do Solo (Lei 7.166/96), ou seja, se a execução da obra está de acordo com o projeto aprovado pela Prefeitura e se a construção atende os parâmetros urbanísticos legais, a exemplo de volumetria (área de construção no terreno) e altimetria (altura da edificação), que variam de acordo com a região em que o empreendimento é erguido.

Não cabe ao município avaliar a qualidade construtiva da obra. Essa responsabilidade, conforme determinado na legislação, é do responsável técnico (RT) que planeja e executa a obra – “cabe ao responsável a responsabilidade técnica e civil pelo projeto por ele elaborado ou pela obra por ele executada” (artigo 5º da Lei 9725/09). Nos casos em que a fiscalização observa alguma situação de risco, o responsável pela obra é notificado a apresentar laudo técnico de estabilidade, elaborado por profissional habilitado (registro no CREA ou CAU), que aponta se há risco iminente e quais as providências precisam ser tomadas para eliminá-lo.

A fiscalização observa também se a obra possui alvará de construção; se os cuidados com a segurança estão sendo tomados, por exemplo, uso de bandejas e telas protetoras; se o empreendimento possui licenças específicas necessárias para a obra em questão, como de movimentação de terra; se a obra tem acompanhamento de responsável técnico; se a placa de identificação da obra está correta; entre outros itens.

Outra frente de trabalho é a notificação de proprietários de imóveis para providenciar obras por motivos de segurança, por exemplo, revestimento externo em situação precária e marquise que oferece risco. Em casos mais extremos, como fissuras, infiltração, entre outros fatores de comprometimento da estrutura, o fiscal integrado pode exigir o laudo técnico de estabilidade do imóvel. 


Licenciamento de obras

Para toda obra nova, além de acréscimo ou decréscimo de área nas edificações concluídas ou em andamento, é necessário apresentação de projeto arquitetônico na Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana (Smaru) para obtenção do competente Alvará de Construção. Sem o alvará, nenhuma obra de edificação pode ser feita e o infrator está sujeito a notificação, multa e embargo de obra, até a regularização. A Prefeitura ainda exige um Responsável Técnico (RT) de execução de obra, devidamente habilitado e com registro no CREA ou CAU.

Fazem parte da documentação para aprovação de projeto de edificação, conforme previsto no artigo 31 do Decreto 13.842/2010: “declaração firmada por responsável técnico de que o terreno possui condições geológicas e geotécnicas de estabilidade e segurança, inclusive em relação aos terrenos vizinhos ou apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica - ART de projeto geotécnico, bem como das obras que se façam necessárias para a estabilização e segurança do terreno; e compromisso firmado pelo proprietário do imóvel e por responsável técnico de que a obra somente será iniciada após a realização das obras que visam a solucionar as condições de risco apontadas no projeto geotécnico”.
A edificação somente pode ser habitada, ocupada ou utilizada após a concessão da Baixa de Construção (antigo Habite-se) e emissão da respectiva Certidão de Baixa de Construção. O processo de Baixa de Construção tem início após o comunicado oficial do término da obra pelo respectivo responsável técnico (RT). Após o comunicado, a Prefeitura marca uma vistoria para verificar se obra foi executada conforme o projeto arquitetônico aprovado e em atendimento à legislação vigente. Caso haja alguma pendência ou desconformidade, o RT é notificado a saná-la, para depois receber a certidão.

A Certidão de Baixa de Construção é emitida pela Prefeitura e comprova que a edificação foi construída conforme projeto arquitetônico aprovado e a legislação vigente. Ela é necessária tanto para obras novas como para acréscimos e decréscimos. A Certidão de Baixa de Construção é um dos documentos exigidos pelo Cartório de Registro de Imóveis para averbação de uma edificação. É o documento necessário para a legalização oficial da edificação.

Estão dispensadas da aprovação de projeto e do licenciamento obras como construção de muros; modificações internas às unidades residenciais e não residenciais que não gerem alteração da área edificada, nos termos da Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo; instalação de grades de proteção; serviços de manutenção e construção de passeios, nos termos do Código de Posturas do Município; construção de abrigos para animais domésticos e cobertas em unidades residenciais, com altura máxima de 1,80 metro; e impermeabilização de laje.

Conforme previsto no Código de Edificações, “a dispensa da aprovação do projeto não desobriga o interessado do cumprimento das normas pertinentes nem da responsabilidade penal e civil perante terceiros”. Mesmo para as obras que são dispensadas da aprovação de projeto e do licenciamento, é recomendável o acompanhamento de um responsável técnico.

Deveres do responsável técnico

De acordo com o Código de Edificações do Município (Lei 9.725/2009, artigo 6º), são deveres dos responsáveis técnicos, nos limites das respectivas competências:
I - prestar, de forma correta e inequívoca, informações ao Executivo e elaborar os projetos de acordo com a legislação vigente;
II - executar obra licenciada, de acordo com o projeto aprovado e com a legislação vigente;
III - cumprir as exigências técnicas e normativas impostas pelos órgãos competentes municipais, estaduais e federais, conforme o caso;
IV - assumir a responsabilidade por dano resultante de falha técnica na execução da obra, dentro do prazo legal de sua responsabilidade técnica;
V - promover a manutenção das condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel, de modo a evitar danos a terceiros, bem como a edificações e propriedades vizinhas, passeios e logradouros públicos;
VI - dar o suporte necessário às vistorias e à fiscalização das obras. 
Parágrafo único - O profissional responsável pela direção técnica das obras deve zelar por sua correta execução e pelo adequado emprego de materiais, conforme projeto aprovado no Executivo e em observância às normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT.

Deveres do proprietário do imóvel
Os deveres do proprietário do imóvel estão previstos no artigo 8º da Lei 9.725/2009:
I - responder pelas informações prestadas ao Executivo;
II - providenciar para que os projetos e as obras no imóvel de sua propriedade estejam devidamente licenciados e sejam executados por responsável técnico;
III - promover e zelar pelas condições de estabilidade, segurança e salubridade do imóvel;
IV - dar o suporte necessário às vistorias e fiscalizações das obras, permitindo-lhes o livre acesso ao canteiro de obras e apresentando a documentação técnica sempre que solicitado;
V - apresentar, quando solicitado, laudo técnico referente às condições de risco e estabilidade do imóvel;
VI - manter o imóvel e seus fechamentos em bom estado de conservação.
http://portalpbh.pbh.gov.br/pbh/ecp/images.do?evento=imagem&urlPlc=Icone_telefones.gifDenúncia de irregularidades
O cidadão pode solicitar uma vistoria em obra ou denunciar irregularidades pelo telefone 156, no BH Resolve (avenida Santos Dumont, 363) ou via SAC WEB disponível no Portal de Informações e Serviços.

Fonte: http://portalpbh.pbh.gov.br/pbh/ecp/comunidade.do?evento=portlet&pIdPlc=ecpTaxonomiaMenuPortal&app=fiscalizacao&lang=pt_BR&pg=9801&tax=35283


quarta-feira, 11 de março de 2015

Construir em Belo Horizonte e obter a Certidão de Baixa (Habite-se) deve ficar mais caro em 2015


Documento enviado para a Câmara Municipal aumenta valores de 20 taxas



Construir pode ficar cada vez mais caro em Belo Horizonte. Além de uma série de mudanças com o novo Plano Diretor da cidade, tramita na Câmara Municipal um projeto de lei que aumenta cerca de 20 taxas para a liberação de obras. A mais cara delas é a de aprovação para edificação, que, caso seja aprovada, passará de R$ 0,55 para R$ 1,16 por m². Isso significa um aumento de 111% apenas nessa taxa. Gasto que, segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG), pode representar, em média, R$ 50 mil em cada obra.

O prefeito Marcio Lacerda justifica a medida pela necessidade de contratar mais 25 arquitetos para o setor, na prefeitura. “No fim do ano passado, me comunicaram que o prazo para a aprovação de uma obra estava em 90 dias, quando a nossa meta é de 45. Para isso, precisamos de mais 25 arquitetos, mas não há recursos no orçamento. Então fizemos o projeto e enviamos para a Câmara. Com isso, vamos arrecadar mais R$ 2,5 milhões por ano e reduzir o prazo”, afirma o prefeito.

Qualidade. Para o diretor de Projetos do Sinduscon, Renato Ferreira Machado Michel, além de encarecer as obras em um momento em que a economia do país não está crescendo, já é um prejuízo. No entanto, segundo ele, se o serviço ofertado fosse rápido e de qualidade, os construtores pagariam mais caro. “O nosso entendimento é que a qualidade do serviço não é satisfatória. Hoje, gastam entre seis meses e um ano para aprovar um projeto. Ele vai e volta várias vezes, e há atrasos. A prestação não vale nem os atuais R$ 0,55”, reclama.

E, diferentemente do que o prefeito anunciou, o setor não foi consultado sobre o aumento das taxas. “Não apresentaram o valor que é arrecadado, nem os custos com o serviço. Não sei se há realmente necessidade desse aumento. E não acho que falte pessoal, o problema e com a gestão”, afirma Michel.

A expectativa do Sinduscon com o novo Plano Diretor é de que haja um aumento significativo para as construtoras e que isso deve ser sentido também pelos compradores. No início de março, o projeto de lei com a alteração do Plano Diretor deve chegar à Câmara. O texto pode ser alterado pelos parlamentares, mas, para ser aprovado, precisa do sim de 2/3 dos vereadores.

A assessoria de imprensa da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana se comprometeu a enviar hoje uma nota de esclarecimento sobre os atrasos na liberação das obras e a necessidade de novos investimentos, como a contratação de arquitetos. (Com Bernardo Miranda)

Com a mudança da lei a regularização de imóveis na capital (retirada da Certidão de Baixa/ Antigo Habite-se) também aumenta proporcionalmente, além de aumentar possibilidades de infrações .
Fonte: http://www.otempo.com.br/cidades/construir-na-capital-deve-ficar-mais-caro-em-2015-1.999793

quinta-feira, 23 de outubro de 2014

Acessibilidade - Reportagem com Arquiteta Cecília Fraga de Moraes Galvani - IMA Projetos e Regularização Imobiliária - Habite-se BH

Reportagem feita com a Arquiteta Cecília Fraga de Moraes Galvani Sócia Diretora da IMA Projetos e Regularização Imobiliária (Habite-se BH) e um de seus clientes na TV UFMG no Programa Na Rota da Acessibilidade, falando de acessibilidade.

Fonte TV UFMG - (Publicado em 21/10/2014 Trechos reduzidos - video na integra https://www.youtube.com/watch?v=CWQfz6zAQtI)

quarta-feira, 22 de outubro de 2014

Fique por dentro de Passeios e Calçadas – como devem ser e como não devem ser! – Item necessário para retirada do Habite-se em BH

Muitos de nossos clientes estão com seus passeios irregulares (que não estão de acordo com o código de obras do Município) e precisam arrumá-los para conseguir regularizar os seus imóveis (obter a Certidão de Baixa / Habite-se) ou para não serem autuados/ multados, pois foram notificados.
Sempre os orientamos da maneira correta de como executar o passeio e desenvolvemos os projetos assim que a Prefeitura notifica / solicita o concerto do mesmo. Geralmente o proprietário do imóvel não sabe, antes de nos contratar, o porque está irregular. Diante dessa demanda de informação colocamos aqui os 3 casos mais comuns de irregularidades em passeio de Belo Horizonte:

1º Lugar - Colocação de cunha e/ou degrau no logradouro público (passeio/ rua/ avenida)
Para facilitar a entrada do veículo no imóvel o morador / proprietário constrói uma cunha na via ou sobre o passeio, o que não é permitido.

(Construir rampa para acesso de veículos fora do padrão pode gerar notificação para que seja feita a correção em até 30 dias e, fica sujeito à multa mínima de R$ 883,55)

Em alguns casos como o terreno do imóvel se encontra superior ou inferior ao do passeio o morador  executa uma escada para o acesso fora dos limites de seu terreno (para o lado de fora)
 

(Instalar mobiliário urbano em local irregular pode gerar notificação para que seja feita a retirada imediata (obstáculo móvel) ou em até 2 dias (obstáculo fixo) e fica sujeito a multas que variam de R$ 504,88 a R$ 1.262,21.)

2º Lugar – Degraus no passeio
O passeio deve seguir o alinhamento (inclinação) da via (rua/ avenida), porém o morador encontra alguma dificuldade com aquela inclinação (normalmente é por causa do veículo que raspa embaixo) então ele executa degraus no passeio. Obs.: É permitido a execução de degraus em passeios com inclinação igual ou superior a 14% (existem regras especificas de como executar esses degraus)

(Construir o passeio em desacordo com as normas da Prefeitura e as normas de acessibilidade definidas pela ABNT  pode gerar notificação para que seja feita a correção em até 30 dias e fica sujeito à multa mínima de R$ 504,88 e R$ 883,55).

3º Lugar – Lançamento de águas pluviais sobre o passeio
A água da chuva  vinda da edificação não pode ser despejada sobre o passeio. Toda água pluvial deve ser lançada na sarjeta da via na frente do imóvel sendo  canalizadas dentro do muro e por baixo do passeio.


Esses são as 3 principais irregularidades encontradas em Belo Horizonte e outras Cidades, que não deveriam ser feitas, pois dificultam a locomoção do cidadão em segurança, sendo ele novo, velho, sem ou com deficiência física.
Para execução correta do seu passeio / calçada, procure um profissional habilitado que entenda da legislação vigente. A execução correta do passeio também é uma condição para regularização de imóvel, sendo condição para emissão da Certidão de Baixa (Habite-se).
A prefeitura de Belo Horizonte disponibiliza uma cartilha que orienta a execução do passeio, porém deve-se ficar atento a todos os item necessários e regiões da cidade que possuem padrões diferenciados.
Texto de  IMA Projetos e Regularização Imobiliária Ltda. (Empresa Especializada em Regularização de Imóveis - Retirada de Habite-se)

quarta-feira, 1 de outubro de 2014

Habite-se BH - Regularização de Imóveis - Cuidados na Contratação do Serviço

É muito comum quem quer regularizar seu imóvel (retirar o Habite-se) em Belo Horizonte (BH) e outros Municípios como Contagem, Betim, Sete Lagos, Lagoa Santa; pesquisar profissionais ou empresas que façam esse serviço e acabam caindo em uma "armadilha".
Por  uma primeira economia de 5,0 a 15,0% no valor  do serviço a pessoa contrata, um profissional ou uma empresa que acaba sendo muito mais onerosa do que o valor "poupado", sendo por  que o profissional/empresa não soube conduzir o processo adequadamente aumentando o valor das taxas e multas cobradas pelas Prefeituras pelo serviço (diferença que pode até ultrapassar o valor do serviço) ou porque não consegue finalizar o serviço tendo que a pessoa terá que contratar outro profissional e arcar com o prejuízo.

Cerca de 40% de nossos clientes contrataram outro profissional antes de nos procurarem.

Em um levantamento que a IMA Projetos e Regularização Imobiliária fez em seus projetos de regularização, verificou que cerca de 40,0% dos clientes havia contratado outro profissional/empresa que não conseguiu finalizar o serviço e que teve que pagar duas vezes pelo serviço,  570,0% a mais que a economia inicialmente pretendida.

15% dos processos sofrem revisão de valores de multas.

Outro levantamento feito, foi que 15,0% dos processos de regularização (retirada do Habite-se) da IMA Projetos, foram solicitados revisão de valores das multas, pois as mesmas estavam incoerentes, com valores até 300,0% a mais do devido. Isso é uma particularidade que muitos profissionais acabam não enxergando e esse custo é repassado para a pessoa sem a real necessidade, deixando o valor do serviço com taxas e multas, acima do valor economizado inicialmente.

Dicas para não cair em "Armadilha".

Nem sempre é fácil identificar que o profissional ou empresa é habilitada ou tem conhecimento técnico para execução dos serviços, por isso alguns cuidados podem ser tomados:

- Prefira uma empresa especializada -Alguns profissionais podem fazer o processo de regularização do imóvel, mas não tem o conhecimento necessário para tal, não conhecem a legislação, procedimentos, normas e etc.
- Empresa geralmente tem telefone fixo e endereço fixo - Profissionais tem como "extra", alguns projetos que conseguem captar, porém não como serviço principal, dessa forma criam empresas fictícias que aparecem no mercado, porém sem experiência. Faça uma visita à empresa.
 - Empresa de Arquitetura e/ou Engenharia é registrada no CREA ou no CAU - Engenharia e Arquitetura possuem órgãos reguladores que são o CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e o CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo) e as empresas e os profissionais desse ramos devem estar cadastradas em um, ou outro, ou em ambos (caso do IMA e seus responsáveis técnicos).
A verificação se dá pelo nome ou registro, pelo CREA  se acessa
http://www.crea-mg.org.br/servicos/consultas/  e escreve o nome/ no campo indicado e o site informa se é cadastrado veja:

IMA PROJETOS E REGULARIZACAO IMOBILIARIA LTDA 


 FAUSTO COSTA GALVANI




 pelo CAU  se acessa
https://siccau.caubr.org.br/app/view/sight/externo?form=PesquisarProfissionalEmpresa  e escreve o nome ou CPF ou nº do registro no campo indicado e o site informa se é cadastrado veja:

CECÍLIA FRAGA DE MORAES GALVANI 




- Quando o valor para o desenvolvimento do serviço é muito convidativo é sinal de alerta - preços muito convidativos podem sugerir que o profissional não sabe o trabalho que deverá ser desenvolvido ou então não está sendo estimado o serviço total, surgindo posteriormente acréscimos.
- Procure saber se a empresa e os profissionais são reconhecidos no mercado - geralmente empresas e profissionais reconhecidos no mercado saem em reportagem em jornais e/ou blogs de notícias reconhecidos, portanto procurar reportagens sobre o assunto com a empresa e profissional  poderá ser conveniente.
- Converse com a IMA Projetos e veja se é possível cobrir a oferta - a IMA Projetos possui grande credibilidade no mercado e tem um imenso prazer em ajudar as pessoas com seus problemas de regularização de imóveis, e em alguns casos é possível cobrir o valor ofertado por outro profissional (em propostas de igual teor) - Converse sobre sua proposta


Texto da de  IMA Projetos e Regularização Imobiliária Ltda. (Empresa Especializada em Regularização de Imóveis - Retirada de Habite-se)

segunda-feira, 24 de fevereiro de 2014

Regularizar o imóvel recém-construído antes de se mudar evita dor de cabeça - Reportagem com IMA Projetos no Estado de Minas

Estar de acordo com a lei e os documentos necessários em mãos é fundamental para conseguir a baixa de construção na prefeitura e para solicitar financiamento imobiliário


Paula Takahashi - Estado de Minas
Publicação: 24/02/2014 16:10 Atualização: 24/02/2014 16:24

Com grande estoque de lotes à venda, Contagem é um dos destinos certos, entre as cidades da Grande BH, daqueles que estão interessados em construir o imóvel por conta própria. Para ter a tão sonhada casa com quintal e privacidade, é preciso pensar na legislação urbanística antes mesmo de o primeiro tijolo ser assentado. Caso contrário, o proprietário corre o risco de erguer o imóvel em desacordo com as normas e se dar conta do grande problema no qual se envolveu no momento em que decide se desfazer do patrimônio e o coloca à disposição do mercado.

Edificações irregulares – que não respeitam a Lei de Uso e Ocupação do Solo e o Código de Obras vigentes no município – não conseguem a baixa de construção na prefeitura. Antes tratada como Habite-se, a documentação é fundamental para a averbação do imóvel em cartório e para a solicitação de financiamento imobiliário junto às instituições financeiras. Isso quer dizer que, caso coloque a casa irregular à venda, o proprietário estará sujeito a uma negociação, no mínimo, morosa e delicada.

“A pessoa acaba perdendo venda porque aquela edificação não poderá ser financiada. Além disso, precisa estar disposto a reduzir o valor do bem, já que o futuro proprietário não receberá o registro de um imóvel e sim de um lote”, alerta a arquiteta e urbanista da IMA Projetos Cecília Fraga de Moraes Galvani. Isso porque o cartório não averba uma propriedade sem a apresentação do Habite-se, portanto, para fins legais, a área não passa de um terreno. “A pessoa que estiver adquirindo o patrimônio terá que arcar, no futuro, com todos os custos de regularização. Por isso, quem está vendendo fica sujeito às condições apresentadas pelo comprador, que poderá ter gastos mais para frente”, reconhece Cecília.
A arquiteta e urbanista Cecília Fraga alerta que a pessoa pode perder venda se a edificação não puder ser financiada
Os prejuízos começam aí, mas podem ir além. No caso de uma partilha de bens, o imóvel só poderá ser vendido e os recursos distribuídos aos herdeiros no caso da edificação estar regular. A exigência só não acontece se no inventário a área for declarada apenas como lote e não como imóvel construído. “Já houve um caso em que a casa foi colocada na partilha, mas não estava em conformidade com a legislação. Com isso, os herdeiros só puderam dar sequência ao processo depois que o empreendimento recebeu a baixa e foi devidamente registrado”, conta a arquiteta.

ANISTIA 

Para quem já construiu há anos e só está pensando na regularização agora, é preciso avaliar a situação na qual se enquadra. Em Contagem, imóveis comprovadamente finalizados até 17 de janeiro de 2010 têm a prerrogativa de regularização por meio de pagamento de multa estipulada de acordo com cada uma das desconformidades apuradas.

A Lei 4.438, de 14 de abril de 2011, anistia os empreendimentos construídos a data anterior a 2010. Já aqueles que só finalizaram as obras depois não têm o mesmo benefício. Nesse caso, a única alternativa para enquadrar o imóvel nas exigência da legislação é executando as alterações exigidas pela prefeitura, mesmo que essas mudanças prevejam demolição da área edificada.

Segurança nas obras 
Elaboração de projeto é o primeiro passo. É a partir dele que a prefeitura emite alvará construtivo. Ao final da construção, solicita-se a baixa e averba-se o imóvel em cartório

Os prevenidos devem iniciar o processo de construção de forma correta. “Para isso, é preciso fazer um projeto arquitetônico que será apresentado na prefeitura. A Anotação de Responsabilidade Técnica do Profissional (ART) também é importante”, afirma a arquiteta e urbanista Mariele de Oliveira Vilela Novais. Essas são as exigências legais, mas para garantir a segurança do empreendimento e as melhores condições de edificação, vale estender as análises. “Questão estrutural, de fundação e até estudo do solo são avaliações fundamentais e devem fazer parte de um planejamento prévio”, alerta a arquiteta.

O procedimento padrão a ser seguido por quem pretende terminar a obra com a baixa de construção na mão começa com a escolha de um profissional para elaboração do projeto. “Na prefeitura, esse projeto será avaliado dentro da legislação para que seja emitido o alvará construtivo. Se forem necessárias, correções serão solicitadas”, afirma Mariele. Com o alvará, a construção pode ser iniciada.
Casas residenciais na região do Bairro Novo Eldorado: regularização de imóveis é mais fácil em Contagem
Finalizada a obra, o passo seguinte é a solicitação de baixa. “Um profissional da prefeitura vai até o local para fazer a verificação do imóvel. Esse processo se resume a bater o olho no projeto arquitetônico e conferir se ele foi executado tal qual aprovado na prefeitura”, afirma Mariele. Qualquer irregularidade exigirá correção que pode incluir até a demolição da área em desacordo com o projeto arquitetônico.

Encerrada essa etapa e liberada a baixa de construção, a próxima fase é seguir para a averbação em cartório. “O empreendimento precisa estar atualizado. É fundamental informar que não se trata mais de um lote e sim de uma edificação. O financiamento imobiliário só é liberado quando essas informações batem”, afirma a arquiteta e urbanista.

Para que a averbação ocorra, é preciso lembrar que durante a edificação há necessidade de recolhimento do INSS dos funcionários. Essa comprovação, chamada de Certidão Negativa de Débitos do INSS, é uma exigência do cartório. Se o pagamento não acontecer, o projeto que foi aprovado na prefeitura deve ser levado até o INSS. Lá, o órgão calculará os valores que deverão ser pagos de acordo com uma tabela baseada no Custo Unitário Básico (CUB).

DAQUI PARA FRENTE 

Quem não pensou em todo esse procedimento antes de construir e está em vias de regularizar o imóvel não deve se desanimar. “Existe muito mito de que é caro, mas, em geral, para um terreno de 360 metros quadrados, o custo com arquiteto que dará início ao processo é de R$ 5 mil”, afirma a arquiteta Cecília Fraga de Moraes Galvani. O profissional vai fazer todo o projeto do imóvel, que será protocolado na prefeitura e aguardará a realização dos exames de vistoria. “Um responsável técnico, funcionário da prefeitura, vai até o local para verificar se as informações apresentadas são condizentes com a realidade”, afirma Cecília.

 “Em Contagem, temos uma vantagem muito grande. Podem ser realizados vários exames na cidade, enquanto em Belo Horizonte o contato com o responsável técnico ocorre apenas uma vez”, afirma Cecília. Com o acesso fácil ao funcionário da prefeitura, reduzem-se as chances de o projeto apresentar problemas. “Como em BH temos poucas chances de falar com o examinador, pode haver indeferimento do projeto por questões simples de desentendimento. Com isso, o processo é atravancado e precisa recomeçar. Em Contagem, a chance de um indeferimento por erro de análise é menor”, afirma a profissional.

Para quem finalizou as obras até 17 de janeiro de 2010 é possível receber a baixa de construção com o simples pagamento de multas calculadas de acordo com a irregularidade apontada. A Secretaria de Desenvolvimento Urbano de Contagem não sabe precisar quantos imóveis estão irregulares atualmente. A expectativa é de que uma análise mais rigorosa da situação dos empreendimentos aconteça assim que for finalizado o processo de georeferenciamento do município. “Somente a partir daí será possível verificar aqueles imóveis existentes, regulares e irregulares”, reconhece o secretário de desenvolvimento urbano de Contagem, Saint Clair Terres.

Não é cogitada uma atualização da lei de anistia do município e extensão dos prazos, como ocorreu em Belo Horizonte em janeiro (leia insert). “Nossa base de dados tem fotos de satélite até 2010. Elas que são utilizadas para verificar a situação de construção dentro do período de anistia”, afirma Saint Clair. A atualização do prazo de anistia só poderá ocorrer quando essa base de imagens for atualizada.

Documentação necessária para regularizar o imóvel:

1) Requerimento padrão assinado pelo proprietário
2) Registro do imóvel em nome do requerente
3) Laudo técnico assinado por profissional legalmente habilitado, atestando a segurança da edificação
4) Planta da edificação assinada por profissional legalmente habilitado

Com a documentação em mãos, o cidadão deve ir até a Secretaria de Desenvolvimento Urbano (Avenida João César de Oliveira, 1.410) para uma pré-análise. Horário de atendimento: segunda, quarta e sexta-feira, das 13h30 às 16h30.

Realizada a pré-análise, o cidadão poderá imediatamente dar entrada no processo na Central de atendimento, no mesmo endereço.

Para que serve o Habite-se?

» Obter financiamento na Caixa Econômica Federal (CEF)
» Averbar o imóvel no cartório

Fonte: Prefeitura de Contagem

ANISTIA DE IMÓVEIS

Em 16 de janeiro foi sancionada a Lei 10.706 que estende a anistia dos imóveis construídos de forma irregular em Belo Horizonte. Até então, somente empreendimentos construídos até 2009 poderiam solicitar a baixa de construção mediante o pagamento de multa. Os demais deveriam fazer alterações físicas no imóvel com a possível demolição das áreas em desacordo com a legislação. Agora, edificações finalizadas até 16 de janeiro poderão ser beneficiadas pela anistia.


fonte: Caderno de Imóveis do Estado de Minas
http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2014/02/24/interna_noticias,47885/regularizar-o-imovel-recem-construido-antes-de-se-mudar-evita-dor-de-c.shtml

segunda-feira, 20 de janeiro de 2014

ANISTIA PRORROGADA!!! - Oportunidade - Prefeitura de BH publica Lei que estende o prazo de regularização de Edificação em desconformidade com as Leis municipais


É com grande satisfação informamos que Prefeitura de Belo Horizonte publicou uma Lei que estende o prazo de regularização de Edificação em desconformidade com as Leis municipais (ANISTIA). 

A Prefeitura Municipal de Belo Horizonte publicou dia 17/01/2014, no Diário Oficial do Município de Belo Horizonte (DOM), a Lei 10.706, que traz em seu Artigo 12 a extensão do prazo para fins de Regularização de Parcelamento de Solo e Edificações comprovadamente existentes até presente data (16/01/2014), segundo critérios definidos na Lei 9.074/2005, e que estejam em desconformidade com os parâmetros da Legislação Urbanística Municipal.
O prorrogação do prazo foi um demanda encaminhada à Secretaria Municipal de Políticas Urbanas – SMARU, pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Minas Gerais – CAU/MG, a partir de diversas reivindicações de profissionais arquitetos urbanistas encabeçada pela arquiteta Cecília Fraga de Moraes Galvani, sócia diretora da IMA Projetos. 


Leia a integra da publicação no Diário Oficial do Município de Belo Horizonte (DOM). Link: http://migre.me/htE56 

Não perca tempo agora podemos também regularizar a sua edificação.

 Para maiores informações entre em contato conosco pelo telefone: (31) 3373-5265


fonte: CAU mg / DOM

quinta-feira, 28 de novembro de 2013

Regularizar o imóvel com a baixa de construção é fundamental - Reportagem com IMA Projetos no Estado de Minas

 

Isto é importante principalmente quando o proprietário resolve vender o bem. Financiamento só é liberado com o habite-se

Foto José Luiz Estado de Minas.jpg

"Comecei o processo de baixa de construção há cerca de seis meses" - José Luiz Gomes, empresário



Quem já tem uma casa ou pretende construir por conta própria da base muitas vezes não se preocupa com o que parece ser uma burocracia limitada às grandes construtoras: a baixa de construção. Antes tratada como habite-se, a documentação só faz falta mesmo na hora que o proprietário decide se desfazer do imóvel. Como, em geral, são construções com valor mais alto, o futuro comprador fatalmente recorrerá ao financiamento imobiliário e, para que o empréstimo seja concedido, a baixa fornecida pela prefeitura é indispensável. Caso contrário, o banco simplesmente não libera os recursos e o processo de venda pode se tornar extremamente moroso.

Para regularizar imóveis que já estão construídos há anos ou aqueles prestes a serem finalizados, é preciso avaliar cada situação separadamente. Otimar Ferreira Bicalho, diretor de relações institucionais da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi), lembra que há duas possibilidades. "A primeira é de obras que foram realizadas rigorosamente de acordo com a planta aprovada na prefeitura. A outra, mais comum, é quando há mudança externa, como a ampliação da área construída", observa.

No primeiro caso, os procedimentos para regularização do imóvel são mais simples (veja passo a passo abaixo). Já quando ocorrem alterações em relação ao projeto aprovado na prefeitura, é preciso verificar a data de conclusão da obra. "Dependendo da época, é preciso verificar em qual lei a pessoa vai se enquadrar. Até 2009, existe uma anistia que permite que as pessoas paguem pelas transgressões realizadas e legalizem a situação", explica o arquiteto urbanista Oscar Ferreira. Para isso, é preciso fazer um levantamento da área construída e uma nova planta do imóvel para apresentação à prefeitura.

A arquiteta e urbanista da IMA Projetos Cecília Fraga de Moraes Galvani explica que todo o projeto com as medidas é executado de acordo com os parâmetros estabelecidos pela prefeitura. "É importante o acompanhamento de um profissional especializado, seja ele arquiteto ou engenheiro, que conheça as leis e procedimentos, além de toda a padronização dos documentos exigidos pela prefeitura." Os papéis são então analisados para, em seguida, ser realizada vistoria da prefeitura. "Isso para que seja verificado se o projeto enviado corresponde à realidade", observa Cecília.

A partir daí, são pontuadas as irregularidades verificadas em relação à planta original. "Para cada uma das divergências há um valor específico de multa que será calculado. Ao pagar, a pessoa poderá seguir com a regularização da casa", garante Otimar. Quando decidiu vender a casa, que já tem mais de 20 anos, o empresário José Luiz Gomes sabia que, para conseguir o financiamento, não escaparia da multa. "Comecei o processo de baixa de construção há cerca de seis meses e há um já estou com o documento. Só de multa paguei mais de R$ 30 mil", conta. Isso porque à casa original foi incorporado um anexo, além de várias outras reformas que destoaram do projeto original. "O imóvel não obedece a parâmetros de recuo, coeficiente construtivo, entre outras questões", conta José Luiz.

Wilton Lage, gerente de Controle Urbano da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte, conta que os problemas mais comuns costumam ser a invasão do afastamento frontal, área permeável e número de vagas. "Os itens passíveis de multa são aqueles que geram maior impacto urbanístico à cidade e que tenham relação com a vizinhança, microclima local e impactos no trânsito", observa. Outros detalhes de menor relevância são, inclusive, gratuitos.

CERTIDÃO NEGATIVA

Depois de concluída a etapa de baixa de habite-se, é hora da averbação do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, será necessário providenciar a Certidão Negativa de Débitos do Instituto Nacional de Seguro Social (INSS). Isso significa que os encargos referentes aos trabalhadores da obra deveriam ter sido devidamente recolhidos.

Solução atual é demolir
As obras finalizadas depois de 2009 não podem ser regularizadas com o mero pagamento de multa. A baixa de habite-se só sai com adequação, o que pode significar até demolição

Dependendo da época de conclusão da obra, é preciso saber em qual lei a pessoa se enquadra, alerta o arquiteto urbanista Oscar Ferreira



Imóveis finalizados de 2009 para cá que não obedeceram a planta aprovada pela prefeitura e, portanto, estão irregulares não se enquadram na lei de anistia. Por isso, não estão passíveis de regularização mediante pagamento de multa. Nesse caso, não restam muitas alternativas aos proprietários. "O jeito é esperar mesmo. Essas leis de anistia costumam ser renovadas", afirma Otimar Ferreira Bicalho, diretor de relações institucionais da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi).

A expectativa é de que a legislação seja alterada ano que vem, quando será realizada uma nova conferência municipal de política urbana na capital mineira. "Ocorre sempre no segundo mandato do prefeito e é quando é discutida a atualização da lei de uso e ocupação do solo", observa Otimar. Ele acredita que o assunto fatalmente entrará na pauta de discussões. Até lá, quem quiser regularizar a situação e conseguir a baixa de construção deverá fazer as adaptações exigidas na lei atual, inclusive com a possibilidade de demolição das áreas construídas indevidamente.

A área de regulação urbana da prefeitura - sempre informada no caso de algum projeto que tramite na Câmara Municipal com o fim de atualizar a legislação - garante que ainda não há nenhuma análise de projeto com a intenção de estender a anistia aos imóveis construídos depois de 2009. "Esse assunto poderá ser proposto por qualquer cidadão durante a conferência. Normalmente, as associações de bairro só participam e sugerem", afirma Wilton Lage, gerente de Controle Urbano da Secretaria Municipal Adjunta de Regulação Urbana da Prefeitura de Belo Horizonte.

ACESSÍVEIS

A prefeitura não tem estimativas de quantos imóveis estão em situação irregular em Belo Horizonte, mas espera que, com a implantação de um novo sistema informatizado, essas informações estejam mais acessíveis para a população. "Estamos implantando este ano um sistema que vai permitir consulta de dados geográficos da cidade. Cartórios, corretores e qualquer outro requerente poderão saber a situação do imóvel inclusive se está ou não em ação judicial", antecipa Wilton. O programa está em fase de testes e a alimentação dos dados dependerá da participação de vários órgãos. "A baixa é concedida e logo registrada no banco de dados. Cada um vai ter sua parcela de responsabilidade para alimentar regularmente as informações."



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FIQUE DE OLHO

Onde você se encaixa?

» Para obras concluídas antes de julho de 2009 e cujo valor venal no exercício de 2004 seja superior a R$ 50 mil, a regularização obedece à Lei 9.074/05. O proprietário deve pagar multa de acordo com a irregularidade identificada para conseguir a baixa de construção;

» Para obras concluídas antes de julho de 2009, cujo valor venal no exercício de 2004 seja inferior a R$ 50 mil e o proprietário não possua outro imóvel em Belo Horizonte, a regularização não terá qualquer ônus;

» Para obras concluídas depois de 15 de julho de 2009, é necessário realizar a demolição da área irregular e adaptações necessárias para baixa de construção.

Os primeiros passos para a solicitação a baixa de construção

» Protocole o pedido de regularização na Central de Atendimento BH Resolve
» Apresente toda a documentação exigida, formulários corretamente preenchidos, além dos comprovantes originais e cópias das guias quitadas de Vistoria para Concessão de Baixa; Certidão de Baixa de Construção - emissão -; Exame de Projeto de Levantamento; e taxas de expedientes referentes a cada guia.

Andamento

Depois de realizada a conferência documental, se não houver nenhuma pendência a ser sanada pelo solicitante, é agendada a vistoria pela equipe da Gerência de Controle Urbano (GCON) da Regulação Urbana para a edificação. O laudo de vistoria é anexado ao processo para análise do projeto da edificação. Casa esteja tudo correto, o projeto é visado (aprovado) e é emitida a baixa de construção, que deve ser retirada na central BH Resolve.

Passo a passo

» Ao formalizar o pedido no BH Resolve, o solicitante recebe um protocolo que possibilita o acompanha mento da sua demanda.

De olho nos prazos (consideração da IMA Projetos feita neste texto- esses prazos abaixo são os informados pela Prefeitura, porém o que vemos na prática é diferente - média de 180 dias - 6 meses)

» Caso não haja nenhuma pendência a ser sanada pelo solicitante, em média, dentro de 60 dias úteis a baixa de construção é emitida. Os prazos são:

» 7 dias úteis para análise documental
» 10 dias úteis para vistoria, após a aprovação da análise documental
» 30 dias úteis para análise do levantamento/projeto da obra, após a análise da vistoria
» 3 dias úteis para a concessão da baixa de construção, depois da aprovação do projeto
» 10 dias úteis para a emissão da baixa de construção

Verifique algumas taxas cobradas

Vistoria para baixa de construção- retorno: R$ 81,77
Exame de projeto de levantamento: R$ 0,55 por m²
Análise/concessão de baixa de construção: R$ 149,65
Regularização de afastamentos: 10% do valor do m² do terreno por m³ de volume irregular para outros zoneamentos. 4,5% do valor do m² do terreno por m³ de volume irregular para ZHIP/ZCBH
Regularização de altura: 15% do valor do m² do terreno por área do plano vertical excedente, para outros zoneamentos. 7,5% do valor do m² do terreno por área do plano vertical excedente para ZCBH/ZHIP
Certidão de baixa de construção: R$ 14,71

Casos em que a edificação não poderá ser regularizada

Imóveis situados em área de plano viário prioritário, área de risco, de preservação ambiental e se não apresentar condições de habitabilidade

Fonte: Jornal Estado de Minas - Publicação: 20/06/2013 por Paula Takahashi